Как обанкротить застройщика: порядок, права дольщиков, выплата долгов

Фото:Наталья Пылина/GIPERNN

В последние годы справляться с обязательствами по строительству жилой недвижимости застройщикам становилось все сложнее. Так, в 2019 году в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве была размещена информация о банкротстве более полутысячи компаний-застройщиков. С помощью наших экспертов - Дмитрия Смородинова, руководителя отдела развития Polozov Group и Никиты Филиппова, заведующего МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"» разбираемся в проблеме.

Основные причины банкротства застройщиков – ошибки в бизнес-планах, задержки с вводом объектов, некачественные маркетинговые расчеты, кассовые разрывы и сложности при переходе на проектное финансирование.

Кто может «запустить» банкротство компании?

Банкротство – иногда единственная возможность для застройщиков избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. Регулируется данная процедура ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», он устанавливает особенный порядок банкротства организаций-застройщиков.

Фото: pixabay.com/nattanan23

По общему правилу направить в суд заявление об инициации процедуры банкротства имеют право:

• компания-должник из-за невозможности производить выплаты кредиторам.
• налоговая инспекция или другие контролирующие структуры, в случае длительного неисполнения компанией обязательных бюджетных платежей.
• любой кредитор, перед которым организация не выполняет обязательства более 3-х месяцев, а сумма долга составляет не менее 300 тысяч рублей.

С недавнего времени инициировать банкротство проблемных застройщиков имеет право и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Дольщики и поставщики, как правило, не желают запускать долгий и сложный процесс. Например, процедура от подачи первого заявления до начала банкротства крупного застройщика СУ-155 продолжалась 9 лет.

Обычно инициаторами являются банки, при наличии непогашенных долговых обязательств десятки миллионов рублей. Кто именно будет инициатором банкротства, по большому счету не главное: интересы дольщиков в любом случае будут в приоритете.

Фото: pixabay.com/lukasbieri

Так, конкурсный управляющий, утверждаемый судом на время процедуры банкротства, фактически берет на себя обязанности директора компании-застройщика и по закону он должен блюсти права всех кредиторов должника, в а главное - приоритетное право дольщиков.

Добавим, с 1 января 2018 года банкротство застройщиков производится по особым правилам. В частности, при банкротстве компании-застройщика закон фиксирует переход сразу к конкурсному производству, без этапа наблюдения. Это сокращает сроки процесса банкротства и соответственно ускоряет достройку проблемного жилья, что очень важно для дольщиков. Процессы банкротства компаний-застройщиков проводятся при обязательном участии органов власти, наделенных соответствующими полномочиями. Власть контролирует соблюдение прав дольщиков, однако на практике этого часто недостаточно.

Фото: pixabay.com/succo

Этапы процедуры банкротства

Процедура под контролем арбитражного суда может длиться несколько лет. Начинается все с реабилитационных процедур:

• наблюдение (проверяется финансовое состояние компании, созывается первое собрание кредиторов – проводится в течение 6 месяцев);
• внешнее управление (длится 1,5 года, может быть продлено еще на 6 месяцев, внешний управляющий становится руководителем предприятия, объявляется мораторий на выплату долгов);
• финансовое оздоровление (может длиться до 2-х лет, включает реструктуризацию долгов, восстановление платежей кредиторам).

За это время управляющий распродает имущество и выплачивает долги. При банкротстве застройщиков на практике чаще всего применяются только наблюдение и конкурсное производство. Контроль и распределение конкурсной массы ликвидируемой компании находится в руках назначенного судом управляющего. От его умения и беспристрастности зависит справедливое погашение долгов.

Кандидатуру управляющего предлагает кредитор-инициатор. Если в арбитражный суд не представлена кандидатура, то суд выбирает специалиста на должность управляющего самостоятельно. Список претендентов подает в суд самоуправляющая организация арбитражных управляющих.

Фото: pixabay.com/mrganso

Очередность выплаты долгов

Через два месяца после публикации объявления о банкротстве компании-застройщика реестр требований закрывается. Законом установлена следующая очередность денежных выплат:

• компенсации вреда здоровью;
• выходные пособия, зарплаты, вознаграждения;
• по денежным требованиям граждан - участников строительства и по требованиям Фонда, перешедшим к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам;
• расчеты с другими кредиторами.

После расчетов с первой очередью, начинаются расчеты со второй и далее по порядку. Исключение составляют залоговые кредиторы, которым выплачивается вне очереди 70% полученных средств от реализации заложенного имущества.

При банкротстве застройщика составной частью общих требований является дополнительный реестр граждан, участвующих в долевом строительстве. В списке указываются требования дольщиков о передаче жилых помещений. Граждане-участники строительства имеют право получить денежные средства или квартиру в недостроенном доме.

Погашение требований данной категории кредиторов осуществляется в третью, а не в четвертую очередь.

 

Как итог отметим: успех для дольщиков в процедуре банкротства застройщика во многом зависит от того, кто выбран конкурсным управляющим. Часто именно от него зависит, в чьих интересах будет развиваться процесс банкротства и появится ли в ходе банкротства компании-застройщика новый приобретатель, который будет достраивать проблемный объект.

При этом право предлагать кандидатуру конкурсного управляющего есть лишь у того, кто инициирует процесс банкротства.

Материал подготовила Татьяна Кузнецова