Покупать квартиру или подождать: что делать россиянам после повышения ключевой ставки

В последние месяцы Центробанк последовательно повышал ключевую ставку. В августе она резко выросла с 8,5% до 12%, в сентябре — до 13%, а в октябре — еще на 2 п.п. до 15%. По словам экспертов рынка недвижимости, таким образом ЦБ стремится успокоить разогнавшуюся инфляцию и снизить темпы ипотечного кредитования. Но удается ли этого достичь? ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал, какие последствия имеют решения Банка России для рынка недвижимости и что делать россиянам, которые хотят купить жилье, — поторопиться с выбором или взять паузу.

Реакция на повышение ставки

В разговоре с журналистом ДОМОСТРОЙРФ.РУ директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков отметил, что прошлые повышения ключевой ставки, а также увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке до 20% привели к ажиотажному спросу на жилье в России.

 «В августе и сентябре при повышении ключевой ставки ЦБ, учитывая перспективу ее дальнейшего роста, и, соответственно, роста ипотечных ставок, многие покупатели поспешили оформить заявку на жилищный кредит, чтоб получить одобрение банка и быстро выйти на сделку. В октябре покупатели тоже были активны», — рассказал директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

Доступность ипотеки и стоимость квартиры остаются основными решающими факторами при покупке жилья. Здесь нужно отметить, что уровень цен и кредитные ставки для рынков первичной и вторичной недвижимости разные. Поэтому если выбор объекта еще не сделан, имеет смысл рассмотреть подробнее процессы, происходящие на каждом из них.

Что происходит на первичном рынке?

Здесь цены сегодня достаточно высокие. По словам Валерия Кочеткова, их рост в этом сегменте обусловлен не только нездоровым ажиотажем после недавних экономических решений, но и повышением стоимости строительных материалов. И ждать падения цен покупателю пока смысла нет.

«Во-первых, спрос на новостройки поддерживается с помощью льготной ипотеки. Во-вторых, нет тенденции удешевления строительных материалов и ГСМ. Напротив, Минстрой опасается роста себестоимости стройки, в частности, из-за удорожания металла. В-третьих, цены будут планомерно расти как минимум на величину инфляции и в соответствии с заложенной банком финансовой моделью», — говорит эксперт.

Директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость подчеркивает, что несмотря на перегретые цены, покупатели интересуются именно новостройками, поскольку для многих из них основным фактором является не конечная цена квартиры, а посильный ежемесячный платеж по ипотеке.

«Однозначно продолжится переток клиентов из вторичного сектора, где процент по жилищным кредитам на заградительных значениях*. Доля ипотеки в сделках на первичном рынке в любом случае будет довольно высокой», — считает Валерий Кочетков.

А на вторичном?

Директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома поддерживает мнение, что на вторичном рынке неизбежно произойдет уменьшение активности покупателей.

«Вслед за упавшим спросом начнет увеличиваться предложение, что хорошо, потому что на сегодня выбор ограничен. Главная проблема вторичного рынка сейчас — отсутствие товара: из-за высокого спроса ликвидные объекты „вымылись“», — комментирует директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Когда растет предложение, но уменьшается спрос, можно ожидать и снижения цен. Но пока, по мнению эксперта, при том дефиците, который есть на сегодняшний день, об удешевлении говорить рано.

«Объекты будут появляться постепенно, и продавцам нужно время, чтобы „прощупать“ рынок и установить актуальные цены. По нашим прогнозам, до конца года стоимость вторичных лотов будет находиться на прежнем уровне. Коррекция цен возможна после январских праздников», — добавляет Сергей Шлома.

Так что делать: покупать или нет?

Управляющий директор сети МИЭЛЬ Александр Москатов считает, что пока не охладится спрос на рынке жилья, ставка будет расти, а значит и кредиты будут дорогими. По его мнению, такая ситуация может сохраниться еще на несколько кварталов. Поэтому, как считает эксперт, у ипотечных покупателей есть две стратегии в сложившихся обстоятельствах: отложить покупку квартиры до снижения ставки или купить жилье сейчас и ждать рефинансирования.

 «Цена на недвижимость пойдет вниз, но есть вероятность, что этот момент наступит только после того, как мы пройдем пик инфляции. А он еще не достигнут», — говорит управляющий директор сети МИЭЛЬ Александр Москатов.
 

По мнению частного риэлтора Татьяны Мамонтовой, так как повышение ключевой ставки в конечном итоге ведет к уменьшению потенциальных покупателей, то в таких условиях рост цен на недвижимость не предвидится, поэтому отталкиваться стоит все же от того, насколько сейчас необходимо приобретение жилья.

«Стоит ли сейчас покупать? В данной ситуации очень привлекательные цены на жилье, и тем, кто действительно заинтересован в квартире, для кого эта покупка критически важна сейчас, стоит поторопиться. В любом случае всегда можно сделать рефинансирование ипотечных продуктов», — считает риэлтор Татьяна Мамонтова.

По заявлению Центробанка, денежно-кредитная политика будет оставаться достаточно жесткой продолжительный период: глава регулятора Эльвира Набиуллина уточнила, что это будет до тех пор, пока ЦБ не увидит признаков устойчивого замедления инфляции. Поэтому все участники рынка — и покупатели, и продавцы, и банки — уже сейчас корректируют свои предложения и по-новому оценивают имеющиеся возможности.

*Заградительные ставки достаточно высоки, поэтому лишь небольшой процент покупателей решается на кредит. Таким образом, доля выдаваемых кредитов невелика и не оказывает влияния на рынок.