Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость

Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, владелец не может продать его без согласования с третьими лицами или государством. Такие квартиры могут встретиться и в новостройке, и на вторичном рынке. При наличии обременений на жилплощадь могут предъявить права лица, не являющиеся по документам собственниками, – рассказывают эксперты Кадастровой палаты.

О том, какие бывают обременения, стоит ли приобретать подобное жилье и что делать, если этот нюанс обнаружился после сделки, расскажем в нашем материале.

Виды обременений

• Ипотека – самое популярное на сегодняшний день обременение. Собственником недвижимости является банк, и владелец не может продать квартиру без его разрешения.

• Зарегистрированные несовершеннолетние дети – второе по частоте обременение. Если в квартире зарегистрированы дети до 18 лет, необходимо проверить, не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. В особенности если квартира была куплена с участием средств материнского капитала. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане могут претендовать на долю в квартире.
• Арест недвижимости – встречается не слишком часто. Причиной его может стать долг перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, задолженности по услугам ЖКХ. В этих случаях судебные приставы могут наложить на квартиру арест по решению суда.
• Аренда – редкий вид обременений в нашей стране. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником. В этом случае новому владельцу вместе с жилплощадью достаются квартиранты, которые продолжают оплачивать жилье.
• Рента – также редко встречается на рынке недвижимости в России. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу, получателя ренты выселить невозможно.
• Договор безвозмездного пользования. Большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, находилось в государственной или муниципальной собственности. При продаже или передаче ее в частные руки можно было отказаться от приватизации в пользу другого человека, сохраняя за собой право бессрочного пользования. Такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания.
• Завещательный отказ. По завещанию собственника человек получает право на проживание в квартире. Он не теряет его даже при смене владельца недвижимости. (ст. 1137 ГК РФ).

Как обнаружить обременения

При покупке жилья необходимо тщательно проверить все документы и обезопасить себя от злоумышленников, заказав выписку из ЕГРН. Сделать это можно на официальном сайте Кадастровой палаты.

Сейчас вся информация по объектам недвижимости максимально доступна. Выписка из ЕГРН стоит чисто символически - от 250 до 350 рублей в зависимости от вида документа. Там указана вся информация - кто собственник, доля в праве собственности, есть ли обременение, площадь помещения и т.д. Таким образом, получив такую выписку, человек может получить первичное представление об объекте и узнать обременен ли он правами третьих лиц и каких, – рассказывает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners (г.Москва) Петр Гусятников.

По его словам, за последние 10 лет заметно выросло число граждан, которые обращаются за юридическими услугами при покупке или продаже недвижимости, так как в этом случае человек получает квалифицированное юридическое сопровождение. А самое главное в любой сделке – это ее юридическая чистота.

Квартиры с обременением встречаются в продаже достаточно часто, в большинстве случаев это ипотека, и с юридической точки зрения здесь нет ничего страшного. Также на рынке можно столкнуться предложениями по продаже недвижимости с зарегистрированными в ней жильцами. Цена таких вариантов иногда ниже рынка, но их стоит рассматривать максимально осторожно. Прописанного человека новый владелец не всегда может выписать даже через суд (например, если жилец приобрел право пожизненного пользования помещением, отказавшись от приватизации и т.д.).

«Вообще я бы не рекомендовал для покупки недвижимость с любым обременением кроме ипотеки, даже если их цена намного ниже рыночной. Обычно такая недвижимость не сулит новому владельцу ничего кроме проблем, а возможно и финансовых потерь», – подчеркнул Петр Гусятников.

Из опыта риелтора

В Нижнем Новгороде периодически покупают и продают квартиры с прописанными людьми, – рассказывает риелтор Елена Елизарова. – К примеру, квартира была продана, пока человек отбывал наказание. После освобождения он приходит в квартиру, где прописан и заявляет, что имеет право здесь жить. Это тупик. Можно расторгнуть сделку, но это очень сложно сделать, и фактически вернуть все назад безболезненно для всех нереально. Самое страшное, когда люди идут на этот шаг сознательно, поскольку их привлекает цена. Такие квартиры продают очень дешево, а потом начинается война.

По «нехорошей квартире» может быть множество нюансов. Встречаются истории, когда один из собственников жилья много лет не поддерживает связи с родственниками и его невозможно найти в случае необходимости продажи жилья.

«У меня был случай, когда пожилая женщина продавала квартиру, и в процессе подготовки сделки выяснилось, что она замужем, но муж бесследно исчез лет 30 назад. А если жена продает квартиру, должно быть согласие супруга», – рассказывает собеседница.

Также, по ее словам, до определенного времени один из собственников мог подарить часть своей доли кому угодно. Этим пользовались «черные риелторы», которые вселялись на купленные за бесценок метры, делали невыносимой жизнь других собственников и в итоге выселяли их из квартиры. Теперь же нормы действующего законодательства достаточно серьезно защищают собственников недвижимости.

Ситуацию комментирует адвокат, партнер Адвокатского бюро CTL (г.Санкт-Петербург) Ксения Гордеева: 

На сегодняшний день продать долю без согласия других собственников практически невозможно, поскольку такие сделки подлежат нотариальному удостоверению (статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кроме того, если доля продается третьему лицу, к заявлению о регистрации права собственности необходимо приложить документы, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий.

Договор дарения доли также подлежит нотариальному удостоверению, но согласия других собственников и их предварительного уведомления о предстоящем дарении не требует. Важно знать эти нормы и грамотно использовать на практике.

Если обременение обнаружилось после покупки квартиры

Владелец вправе требовать от продавца расторжения договора. По словам адвоката Ксении Гордеевой, согласно п. 1 ст.460 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Таким образом, чтобы расторгнуть сделку, необходимо направить требования о расторжении договора продавцу, а в случае отказа либо неполучения ответа обратиться в суд. При этом если об ипотеке можно узнать из выписки ЕГРН, об обременении на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок менее года, можно узнать только от продавца.

«За 20 лет моей юридической деятельности только один раз покупатель приобрел квартиру, где были зарегистрированы иные лица. Но эти условия специально оговаривались при заключении договора. Как правило, если сделку сопровождает юрист, то купить квартиру с обременением практически невозможно. Эти риски отсекаются на стадии подготовки и проверки правоустанавливающих документов», – отмечает Ксения Гордеева.

Сегодня рынок недвижимости переполнен самыми разнообразными предложениями о продаже жилья. Квартиры с обременением – это не всегда страшно, поскольку некоторые их виды могут быть сняты сразу же после устранения причины наложения.

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners (г.Москва) Петр Гусятников	Адвокат, партнер Адвокатского бюро CTL (г.Санкт-Петербург) Ксения Гордеева	Риелтор Елена Елизарова (Нижний Новгород)

Главное – внимательно изучить документы, чтобы сэкономить время и нервы, и заранее заказать выписку из ЕГРН. Специалисты Кадастровой палаты рекомендуют делать это как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно обновляются.

Автор: Новикова Татьяна